Category Market Commentary

Hong Kong real interest rates from 1999 to 2018

自2010年開始，儘管香港政府採取了一系列的逆市場週期措施和實施多項特別印花税，本地房地產市場仍然升多跌少，供求失衡之外，香港亦同時經歷持續八年的負實質利率時代，即是借貸利率減除通脹後出現負值，這個不正常情况誘導資金走向實質資產 (當中包括房地產) ；若以本港三個月銀行同業拆息減去通賬率，最高峯期是超越負6% (見圖) ，但隨著通脹在2016年尾開始效緩，負利率亦開始收斂，加上銀行同業拆息在過去12個月已經上升了超過一倍到現時的1.95%，但通賬率只是輕微增長至約2.40%，若此勢頭持續，這個負利率週期極有可能在未來12個月內結束，部份資金可能會撤出現時熾熱的樓市，這意味樓市有機會降温，事實上，最近亦有部份業主已經輕微調低叫價5至7%以促進成交，這個現象對置業者當然是喜訊，但這並不是解決市場長久失衡的辦法。

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筆者認為長久的問題是需要長久的方案來解決，以住市場時常出現催迫政府增加土地的聲音，但多個建議例如: 改劃郊野公園，高球場改作住宅，開發新界西北區等等，每都處處踫壁，有些方案更加無疾而终。直至最近，【東大嶼都會填海計劃】被政府重新提出，計劃打造可容纳百萬人口的社區，筆者認為此計劃須然不是立杆見影之法，由開發至完成必定需時十年以上，但這是個可解決供應的長遠方案，同時亦可滿足市民對樓市供應的預期。現時買樓負擔已經牽涉誇代資金，短期利率變化只引發樓價波動，但不足以解決長遠問題，未來落實東大嶼都會計劃相信是令香港樓市穩定發展和讓市民安居的一個轉機。 [/read]

美國聯邦儲備局再次暗示加息週期，加息預期又再升溫，但香港住宅按揭息率卻出現背馳現象，以銀行同業拆息 (H) 計算，現時一般按息已經由年初的H+1.7% 降至H+1.4%，這意味本地銀行轉趨積極搶佔樓宇按揭市場的份額，加上過去數週賣地成績都較市場預期為佳，部份市場人仕認為此乃樓市轉強的訊號，筆者對此卻有保留。[read more=”Click here to Read More” less=”Read Less“]

雖然現時銀行業界的流動性相當充裕，按揭成數最高也只是六成，銀行是有足夠空間抵禦任何樓價波動帶來違約的風險，而且批出貸款前也需要經過一系列的客戶信貸審查，銀行是絕對不會濫貸，客戶方面亦可以把按息封頂來避免同業拆息波動下要付較高的利息支出，這個的確是個雙赢安排，但要留意的是，現在通脹環境仍處下行週期，若全球經濟陷入通縮，即資產價格在下降而債務卻不變的環境下，負債與資產的比例便會大幅上升, 至於通脹還是通縮，請看全球主要經濟體，大部份都要面對增長放緩的挑戰，風險溢價提升最終會令樓按息率推高，因此，筆者認為管理按揭成數和還款能力是最重要而不是單看按息上的優惠。下期再談【市場預期】的謬誤。 [/read]

In this article, I am writing in response to a question raised by a friend of mine who read my article in June. His question is when will be the best time to buy or when will the market find its bottom in the next downturn.

As mentioned in my last article, the key market uncertainty is the potential return of deflation which will push up real interest rates and hurt real estate prices. Although we are still in an inflationary environment, the knock-on effect of “Brexit”, capital flight to safe havens and the softening of the local pillar industries (e.g. retail, logistics and financial services) are actually concomitant with the move away from sustained price inflation.

Back to the market timing, Princeton Economic Institute suggests the global economy to take an average of 8.6 years to run a complete cycle. In the case of Hong Kong, remember that the last trough of the local real estate market was in the middle of 2010. Using the same model, the next trough is expected to happen sometimes in 2019. However, we all understand that it is basically impossible to catch the ultimate market bottom. The point here is that the two-year consolidation period starting 2017 will present a lot more opportunities for prospective buyers. Are you ready to take the plunge?

By the way, I am not superstitious, but coincidentally enough the previous years marked the beginning of a major consolidation were 1987, 1997 and 2007 in the past three decades. They all come with a “7” in their last digit. Coming up next is 2017!

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香港房地產：2017年大調整期前的預警

首先，感謝大家對我的支特，藉此，我想回應其中一位讀者的提問，內容是源於我在六月發表的文章，當中討論到何時是買樓的好時機，希望藉此機會再為大家提供多一點線索和意見，在下一個市場調整期來臨之前，能夠作出適當部署; 究竟何時是市場的大調整期和將會歷時多久呢?

正如我在六月的文章指出, 市場最大的不確定性是未來的通縮風險，因為實質利率將被推高，繼而令房地產價格下調。雖然現時我們仍然處於通脹的環境下，但最近英國 “脫歐” 後的後遺症, 資金相繼作出避險行動，加上本地的支柱產業例如: 零售，物流和金融服務等, 都出現不同程度的軟化跡象，這都預示資產降溫的勢頭。

事實上, 市場是週期性的，筆者參考普林斯頓大學經濟研究所的分析，文獻指出全球經濟週期平均歷時8.6年。在香港, 剛過去的房地產市場週期是在2010年中見底，套用以上的週期模型，下一個市場大週期谷底預計會在2019年出現; 眾所週知，完全捕捉市場的底點是基乎不可能的，但這裡的關鍵是調整期, 若市場出現兩年的調整期，2017年起將會為準買家提供更多的機會; 大調整期將至, 你已作好部署了嗎？

順帶一提, 歷史是不斷重演的，事有湊巧，在過去的三十年中，房地產市場開始出現大調整的年份分別是1987，1997和2007年，它們最後的數字都是”7”, 2017會否是例外還是同出一轍呢? 大家拭目以待吧。

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