Category Housing Issues

Shenzhen River dividing up Hong Kong SAR (on the left) and Shenzhen SEZ (on the right)

請看附圖，中間是分隔香港特別行政區和深圳經濟特區的深圳河, 你認為那邊是香港呢? 如果你選左邊，你是正確了。香港政府最近宣布一手私人住宅供應的進度，2016年首兩季度錄得16,200個私人住宅單位正在興建中，數字已經超越去年的總和 (即14,200個單位), 成績實在籍得鼓舞; 但官方並沒有提供未來數年的落成量和相應的需求數字，筆者就現時市況和政府以往提供的數字作出一些推測和提問, 好讓大家能作出最理性的分析和答案：[read more=”Click here to Read More” less=”Read Less”]

在沒有大型發展項目 (例如: 馬鞍山和將軍澳) 的支持下 , 新發展區不斷遇到阻力，加上開發密度上的爭議，持續供應的動力受到質疑;

現時本地建築工人供應緊張, 私人發展項目和大型基建同時爭奪有限的建築工人，不但推高建築成本，亦會拖慢建築進度; 筆者認為情況要待2020年後才可得到舒緩;

16,200個正在興建中的私人住宅單位相信會在2020左右竣工; 筆者以4至5年的建築進度推算, 2016 至2019年間的落成量亦是每年約16,000個新單位;

末來每年16,000個新單位雖然已經較2008/09年的供應翻了一翻, 但相對30年的長期平均量 (即每年24,000個單位), 仍然偏低三份之一, 明顯是一個大落後。

在需求方面，單是新婚夫婦, 每年已經超過50,000對，這個並未計入在過去數年受各種因素滯後置業計劃的準買家, 因此, 供求失衡的程度, 不言而喻。 [/read]

A strata-titled housing development in Quarry Bay

過去四年，香港開發商為著滿足首次置業者的需求，新住宅發展項目設計都是以小型單位為主，以剛推出的其中一個港島區項目為例，單位面積最少的雖然是170 平方呎，但平均呎價卻高達23,000 至28,000 港元, 遠遠超越現時大部份二手大單位 (即1,700平方呎以上) 或一般豪宅的20,000 至 22,000港元平均呎價，這個現象背後的原因是殷切的剛性需求, 而且大部份首次置業者是著眼所付出的總樓價而不是平均呎價，參考現時一般銀行的按揭貸款成數，首次置業者的可承擔總樓價是介乎350 至500萬港元, 究竟市場往後會怎樣發展呢? [read more=”Click here to Read More” less=”Read Less”]

香港整體樓價從4月起已經回升約4%，若然樓價繼續上升, 但可承擔的總樓價不變的情況下，市場還可以接受平均面積更細的單位嗎? 現時一手的小型單位面績已經漸漸趨近一般小于100平方呎的酒店房間; 事實上，香港的人均住宅佔用面積已經是區內最低，住宅樓價嚴重扭曲下令居住條件的滿意度大減，而最受影響的正是25 至35歲的年青一族, 最擔心的是部份準置業者已經放眼區內其他國家，甚至考慮移民，人才流失將成為香港樓價嚴重扭曲下的另一後遺症。 [/read]

The slight price recovery (i.e. 0.7%) in April not only bucked the falling trend of Hong Kong residential prices in the past months but also posed the same old question – “To buy or not to buy?”. The difficult choice here stems from the different projections on the length of current down cycle. Is the April figure showing an early sign of market recovery or is it just a mid-term halt? The key lies in the level of real (i.e. inflation-adjusted) mortgage rates.

Currently, residential mortgage rates are averaged at about 2.5% while CPI inflation is running at 3%. So, real mortgage rates remain negative and it makes sense to hold real estate rather than cash from an investment point of view. However, it is going to change in the next 12 months.

First, mortgage rates will certainly go up when US rates and local interbank rates edge up. Second, inflation is likely to taper off this year in anticipation of weakening economic growth. These will make real mortgage rate less negative or even positive in late 2016. Note that the recent surge in the number of mortgagee sales as a result of overleveraging could dampen any sharp price rise. In my view, property prices could hardly stay flat in the second half of 2016.

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