Archive September 29, 2016

【樓市匯智】(十) 世紀工程衍生保育問題

By in General Market Commentaries
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Aerial view of Hong Kong International Airport, Chep Lap Kok

有報導指出全長42公里的 ”港珠澳大橋” 主體工程預計於2017年底峻工, 大橋不但為香港, 珠海和澳門三地之間提供更緊密的人流和物流配套, 更將泛珠三角區內的經濟發展條件, 推向更高的台階。目前，珠三角的東部地區包括深圳和東莞等一直佔整個珠三角地區經濟活動約80％, 大橋落成後, 位於珠三角西部的城鎮例如: 中山和江門等都因此受惠, 經濟比重將增加。[read more=”Click here to Read More” less=”Read Less”] 

香港到珠海和澳門的陸路交通時間將由現時的四個多小時降至40分鐘左右, 大大提升物流量和經濟效率, 在地產方面, 珠三角東西部的物業價格差異將由現時一比三, 逐步拉近。

筆者最近到”港珠澳大橋” 附近考察，香港段將有130公頃的人工島將被用作口岸設施 (如衛星圖所示), 無可否認, 工程的確浩瀚, 耗資仟億港元的大橋將帶來可觀的經濟效益, 但建築期間對環境和物種生態上的破壞是深遠的, 而且難以復修, 重點是如何在發展和保育之間找到一個平衡點。 [/read]

 

【樓市匯智】(九) – 供求失衡究竟有多嚴重?

By in Housing Issues
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Shenzhen River dividing up Hong Kong SAR (on the left) and Shenzhen SEZ (on the right)

請看附圖，中間是分隔香港特別行政區和深圳經濟特區的深圳河, 你認為那邊是香港呢? 如果你選左邊，你是正確了。香港政府最近宣布一手私人住宅供應的進度，2016年首兩季度錄得16,200個私人住宅單位正在興建中，數字已經超越去年的總和 (即14,200個單位), 成績實在籍得鼓舞; 但官方並沒有提供未來數年的落成量和相應的需求數字，筆者就現時市況和政府以往提供的數字作出一些推測和提問, 好讓大家能作出最理性的分析和答案：[read more=”Click here to Read More” less=”Read Less”]

在沒有大型發展項目 (例如: 馬鞍山和將軍澳) 的支持下 , 新發展區不斷遇到阻力，加上開發密度上的爭議，持續供應的動力受到質疑;

現時本地建築工人供應緊張, 私人發展項目和大型基建同時爭奪有限的建築工人，不但推高建築成本，亦會拖慢建築進度; 筆者認為情況要待2020年後才可得到舒緩;

16,200個正在興建中的私人住宅單位相信會在2020左右竣工; 筆者以4至5年的建築進度推算, 2016 至2019年間的落成量亦是每年約16,000個新單位;

末來每年16,000個新單位雖然已經較2008/09年的供應翻了一翻, 但相對30年的長期平均量 (即每年24,000個單位), 仍然偏低三份之一, 明顯是一個大落後。

在需求方面，單是新婚夫婦, 每年已經超過50,000對，這個並未計入在過去數年受各種因素滯後置業計劃的準買家, 因此, 供求失衡的程度, 不言而喻。 [/read]

【樓市匯智】(八) – 住宅樓價嚴重扭曲下的後遺症

By in Housing Issues
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A strata-titled housing development in Quarry Bay

過去四年，香港開發商為著滿足首次置業者的需求，新住宅發展項目設計都是以小型單位為主，以剛推出的其中一個港島區項目為例，單位面積最少的雖然是170 平方呎，但平均呎價卻高達23,000 至28,000 港元, 遠遠超越現時大部份二手大單位 (即1,700平方呎以上) 或一般豪宅的20,000 至 22,000港元平均呎價，這個現象背後的原因是殷切的剛性需求, 而且大部份首次置業者是著眼所付出的總樓價而不是平均呎價，參考現時一般銀行的按揭貸款成數，首次置業者的可承擔總樓價是介乎350 至500萬港元, 究竟市場往後會怎樣發展呢? [read more=”Click here to Read More” less=”Read Less”]

香港整體樓價從4月起已經回升約4%，若然樓價繼續上升, 但可承擔的總樓價不變的情況下，市場還可以接受平均面積更細的單位嗎? 現時一手的小型單位面績已經漸漸趨近一般小于100平方呎的酒店房間; 事實上，香港的人均住宅佔用面積已經是區內最低，住宅樓價嚴重扭曲下令居住條件的滿意度大減，而最受影響的正是25 至35歲的年青一族, 最擔心的是部份準置業者已經放眼區內其他國家，甚至考慮移民，人才流失將成為香港樓價嚴重扭曲下的另一後遺症。 [/read]

【樓市匯智】(七) – 市場預期的謬誤

By in General Market Commentaries

 

Article Cover - #7 (5 Sep 2016)

2016年香港立法會選舉總算是完滿結束，整體投票率和主要結果顯示社會大眾對下一屆議會抱有改變和更高的期望, 施政是連系民意期望，地產市場上, 卻是投資和市場預期, 筆者在上週的文章中也提到市場預期會牽動投資情緒，其中市場預期和實際結果上的偏差是最常用作推測後市走勢的其中的一個指標，但市場預期經常會出現謬誤，關鍵是市場預期的組成和基礎。[read more=”Click here to Read More” less=”Read Less”]

雖然實際事件結果只有一個，但市場預期可以是一個範圍，原因是個人主觀推測上的分岐，以土地招標結果為例，開標前市場預期的組成主要是估值師們對市場的客觀分析和加上他們的專業意見，但是，投標者往往是最能洞悉先機，還要冒著市場上各種風險，才能標中地塊; 如果有說某地産開發商以高於市場預期的價格拿下土地，倒不如說是事前大部份估值師都低估了地塊的發展潛力吧! 再者，如果地塊處於新發展區，實際的標價和市場預期的分別可能更大，因此，過去數週的土地招標結果是估值師低估了地塊的價值才對。 [/read]