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【樓市匯智】(十一) 負利率時代結束後的啟示

Hong Kong real interest rates from 1999 to 2018

自2010年開始,儘管香港政府採取了一系列的逆市場週期措施和實施多項特別印花税,本地房地產市場仍然升多跌少,供求失衡之外,香港亦同時經歷持續八年的負實質利率時代,即是借貸利率減除通脹後出現負值,這個不正常情况誘導資金走向實質資產 (當中包括房地產) ;若以本港三個月銀行同業拆息減去通賬率,最高峯期是超越負6% (見圖) ,但隨著通脹在2016年尾開始效緩,負利率亦開始收斂,加上銀行同業拆息在過去12個月已經上升了超過一倍到現時的1.95%,但通賬率只是輕微增長至約2.40%,若此勢頭持續,這個負利率週期極有可能在未來12個月內結束,部份資金可能會撤出現時熾熱的樓市,這意味樓市有機會降温,事實上,最近亦有部份業主已經輕微調低叫價5至7%以促進成交,這個現象對置業者當然是喜訊,但這並不是解決市場長久失衡的辦法。

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筆者認為長久的問題是需要長久的方案來解決,以住市場時常出現催迫政府增加土地的聲音,但多個建議例如: 改劃郊野公園,高球場改作住宅,開發新界西北區等等,每都處處踫壁,有些方案更加無疾而终。直至最近,【東大嶼都會填海計劃】被政府重新提出,計劃打造可容纳百萬人口的社區,筆者認為此計劃須然不是立杆見影之法,由開發至完成必定需時十年以上,但這是個可解決供應的長遠方案,同時亦可滿足市民對樓市供應的預期。現時買樓負擔已經牽涉誇代資金,短期利率變化只引發樓價波動,但不足以解決長遠問題,未來落實東大嶼都會計劃相信是令香港樓市穩定發展和讓市民安居的一個轉機。 [/read]

 

【樓市匯智】(十) 世紀工程衍生保育問題

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Aerial view of Hong Kong International Airport, Chep Lap Kok

有報導指出全長42公里的港珠澳大橋主體工程預計於2017年底峻工, 大橋不但為香港, 珠海和澳門三地之間提供更緊密的人流和物流配套, 更將泛珠三角區內的經濟發展條件, 推向更高的台階。目前,珠三角的東部地區包括深圳和東莞等一直佔整個珠三角地區經濟活動約80%, 大橋落成後, 位於珠三角西部的城鎮例如: 中山和江門等都因此受惠, 經濟比重將增加。[read more=”Click here to Read More” less=”Read Less”] 

香港到珠海和澳門的陸路交通時間將由現時的四個多小時降至40分鐘左右, 大大提升物流量和經濟效率, 在地產方面, 珠三角東西部的物業價格差異將由現時一比三, 逐步拉近。

筆者最近到港珠澳大橋附近考察,香港段將有130公頃的人工島將被用作口岸設施 (如衛星圖所示), 無可否認, 工程的確浩瀚, 耗資仟億港元的大橋將帶來可觀的經濟效益, 但建築期間對環境和物種生態上的破壞是深遠的, 而且難以復修, 重點是如何在發展和保育之間找到一個平衡點。 [/read]

 

【樓市匯智】(九) – 供求失衡究竟有多嚴重?

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Shenzhen River dividing up Hong Kong SAR (on the left) and Shenzhen SEZ (on the right)

請看附圖,中間是分隔香港特別行政區和深圳經濟特區的深圳河, 你認為那邊是香港呢? 如果你選左邊,你是正確了。香港政府最近宣布一手私人住宅供應的進度,2016年首兩季度錄得16,200個私人住宅單位正在興建中,數字已經超越去年的總和 (即14,200個單位), 成績實在籍得鼓舞; 但官方並沒有提供未來數年的落成量和相應的需求數字,筆者就現時市況和政府以往提供的數字作出一些推測和提問, 好讓大家能作出最理性的分析和答案:[read more=”Click here to Read More” less=”Read Less”]

在沒有大型發展項目 (例如: 馬鞍山和將軍澳) 的支持下 , 新發展區不斷遇到阻力,加上開發密度上的爭議,持續供應的動力受到質疑;

現時本地建築工人供應緊張, 私人發展項目和大型基建同時爭奪有限的建築工人,不但推高建築成本,亦會拖慢建築進度; 筆者認為情況要待2020年後才可得到舒緩;

16,200個正在興建中的私人住宅單位相信會在2020左右竣工; 筆者以4至5年的建築進度推算, 2016 至2019年間的落成量亦是每年約16,000個新單位;

末來每年16,000個新單位雖然已經較2008/09年的供應翻了一翻, 但相對30年的長期平均量 (即每年24,000個單位), 仍然偏低三份之一, 明顯是一個大落後。

在需求方面,單是新婚夫婦, 每年已經超過50,000對,這個並未計入在過去數年受各種因素滯後置業計劃的準買家, 因此, 供求失衡的程度, 不言而喻 [/read]

【樓市匯智】(八) – 住宅樓價嚴重扭曲下的後遺症

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A strata-titled housing development in Quarry Bay

過去四年,香港開發商為著滿足首次置業者的需求,新住宅發展項目設計都是以小型單位為主,以剛推出的其中一個港島區項目為例,單位面積最少的雖然是170 平方呎,但平均呎價卻高達23,000 28,000 港元, 遠遠超越現時大部份二手大單位 (1,700平方呎以上) 或一般豪宅的20,000 22,000港元平均呎價,這個現象背後的原因是殷切的剛性需求, 而且大部份首次置業者是著眼所付出的總樓價而不是平均呎價,參考現時一般銀行的按揭貸款成數,首次置業者的可承擔總樓價是介乎350 500萬港元, 究竟市場往後會怎樣發展呢? [read more=”Click here to Read More” less=”Read Less”]

香港整體樓價從4月起已經回升約4%,若然樓價繼續上升, 但可承擔的總樓價不變的情況下,市場還可以接受平均面積更細的單位嗎? 現時一手的小型單位面績已經漸漸趨近一般小于100平方呎的酒店房間; 事實上,香港的人均住宅佔用面積已經是區內最低,住宅樓價嚴重扭曲下令居住條件的滿意度大減,而最受影響的正是25 至35歲的年青一族, 最擔心的是部份準置業者已經放眼區內其他國家,甚至考慮移民,人才流失將成為香港樓價嚴重扭曲下的另一後遺症。 [/read]

【樓市匯智】(七) – 市場預期的謬誤

 

Article Cover - #7 (5 Sep 2016)

2016年香港立法會選舉總算是完滿結束,整體投票率和主要結果顯示社會大眾對下一屆議會抱有改變和更高的期望, 施政是連系民意期望,地產市場上, 卻是投資和市場預期, 筆者在上週的文章中也提到市場預期會牽動投資情緒,其中市場預期和實際結果上的偏差是最常用作推測後市走勢的其中的一個指標,但市場預期經常會出現謬誤,關鍵是市場預期的組成和基礎。[read more=”Click here to Read More” less=”Read Less”]

雖然實際事件結果只有一個,但市場預期可以是一個範圍,原因是個人主觀推測上的分岐,以土地招標結果為例,開標前市場預期的組成主要是估值師們對市場的客觀分析和加上他們的專業意見,但是,投標者往往是最能洞悉先機,還要冒著市場上各種風險,才能標中地塊; 如果有說某地産開發商以高於市場預期的價格拿下土地,倒不如說是事前大部份估值師都低估了地塊的發展潛力吧! 再者,如果地塊處於新發展區,實際的標價和市場預期的分別可能更大,因此,過去數週的土地招標結果是估值師低估了地塊的價值才對。 [/read]

【樓市匯智】(六) – 香港樓按息率會持續背馳嗎?

Article Cover - #6 (29 Aug 2016)

美國聯邦儲備局再次暗示加息週期,加息預期又再升溫,但香港住宅按揭息率卻出現背馳現象,以銀行同業拆息 (H) 計算,現時一般按息已經由年初的H+1.7% 降至H+1.4%,這意味本地銀行轉趨積極搶佔樓宇按揭市場的份額,加上過去數週賣地成績都較市場預期為佳,部份市場人仕認為此乃樓市轉強的訊號,筆者對此卻有保留。[read more=”Click here to Read More” less=”Read Less“]

雖然現時銀行業界的流動性相當充裕,按揭成數最高也只是六成,銀行是有足夠空間抵禦任何樓價波動帶來違約的風險,而且批出貸款前也需要經過一系列的客戶信貸審查,銀行是絕對不會濫貸,客戶方面亦可以把按息封頂來避免同業拆息波動下要付較高的利息支出,這個的確是個雙赢安排,但要留意的是,現在通脹環境仍處下行週期,若全球經濟陷入通縮,即資產價格在下降而債務卻不變的環境下,負債與資產的比例便會大幅上升, 至於通脹還是通縮,請看全球主要經濟體,大部份都要面對增長放緩的挑戰,風險溢價提升最終會令樓按息率推高,因此,筆者認為管理按揭成數和還款能力是最重要而不是單看按息上的優惠。下期再談【市場預期】的謬誤。 [/read]

Hong Kong Real Estate: From Smart-phones to Smart-malls

Article Cover - English (20 July 2016)

There is a real buzz within the retail industry about the growth of online retail sales due to the advancement in mobile technology and the fact that more than two-thirds of people on earth has access to mobile phone. Supported by the application of “Big Data”, visitors in a retail mall can be prompted to drop by a store where he or she shopped before. No matter it is a WhatsApp message or e-coupon being sent through by a mobile-app or even a guided browsing and recommendation, all these should definitely take visitors’ shopping experience to the next level. How about the shopping malls in Hong Kong? Are they smart enough to capture the online-to-offline (“O2O”) opportunities?

Not long ago, I visited an optical shop in a local mall where a facial recognition scanner was there to take my measurements, and recommend a perfect pair of glasses to fit my face and eyes. What a wonderful experience! As a consumer, I would naturally expect more of these features such as smart-mirrors or interactive mobile-apps to be incorporated in a mall as well. A review of the existing mobile-apps made available by the top-tier local malls tells me a little bit about the current situation.

  • One of the most common functions is dining/shopping directory with search function (100%)
  • The majority includes some forms of loyalty program (75%)
  • There are tons of events and promotions (85%) in it but they are essentially not interactive enough
  • About half of them have offered parking coupons (58%)
  • Only a few of them provides an e-ticketing and table reservation system (25%)

Other than these, there is virtually nothing to support digital shopping.

The ease of getting physical access to retail malls is excellent in Hong Kong but the accessibility of digital shopping is going to be the key area for improvement in order to make local malls smart enough to communicate directly with shoppers, integrate their mobile habits into physical stores and provide them the best personal guide during their visits.

 

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香港房地產:智能化商場最新檢視

在”O2O”的年代, 零售行業中的熱話莫過於有關網上零售的谮力和增長, 不斷革新的移動技術和智能手機的普及化,相信地球上現時有超過三份之二的人擁有智能手機。結合”O2O”和”大數據”的分析,購物商場的訪客可以收到更個人化的訊息,例如在手機提示他或她之前在商場逛過的商店,訊息亦可以透過手機APPS,將訪客喜愛商戶的電子優惠券直接透過手機送上,若然購物商場再加設引導性的瀏覽和個人化的購物選項,訪客必定可以享受一個全新的購物體驗。那麼, 香港的購物商場是否擁有智能化的優勢,從而捕捉到“O2O” 帶來的商機呢?

不久之前,我到過區內商場的一家眼鏡店,店内的面部識別掃描器把我的面部和眼睛掃瞄一下,一分鐘之內,不但為我配對了一幅切合我眼睛和臉形的眼鏡,更為我留下一個非常個人化的購物體驗!作為一個消費者,當然會聯想到購物商場有否類似的功能, 例如”智能鏡”或”互動購物的智能手機APPS”等等, 從而為每個消費者提供一個全面智能和個人化的購物過程。

筆者檢視了本地大型商場供免費下載的智能手機APPS和當中的各項功能,結果顯示, 普遍的功能主要是餐飲/購物指南和附設的搜尋器(100%), 另外是購物優惠積分和回饋計劃 (75%), 雖然可以獲得一站式商戶的折扣資訊,促銷及推廣活動 (75%),但可惜是在選擇的過程中缺少互動性, 太多的資訊反而令消費者有點吃不消的感覺;另外, 大約有一半的APPS提供泊車優惠 (58%), 這個相比較其地國家購物商場提供的增值服務, 例如類似酒店般的交通和禮賓服務,仍然有一大距離;最後,只有少部份提供餐飲預約和電子輪候服務 (25%),但最重要的互動數碼購物功能卻暫時欠奉。

購物商場和其他地產項目都是以地點掛帥,但”O2O” 是跨地域的,要令購物商場整體商戶得益,就要把握每一組甚至每一個消費者在實體購物商場內的消費模式和情緒; 交通便利一向是香港各大購物商場的優勢,但數碼化的購物輔助功能卻仍有改善空間,智能化購物商場的重點是直接與消費者進行溝通,將他們在線上的習慣融入到實體商場,並可以令消費者在到訪期間,得到最佳的個人化嚮導。

 

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Hong Kong Real Estate: Are you ready to take the plunge?

Article Cover - English (8 July 2016)

In this article, I am writing in response to a question raised by a friend of mine who read my article in June. His question is when will be the best time to buy or when will the market find its bottom in the next downturn.

As mentioned in my last article, the key market uncertainty is the potential return of deflation which will push up real interest rates and hurt real estate prices. Although we are still in an inflationary environment, the knock-on effect of “Brexit”, capital flight to safe havens and the softening of the local pillar industries (e.g. retail, logistics and financial services) are actually concomitant with the move away from sustained price inflation.

Back to the market timing, Princeton Economic Institute suggests the global economy to take an average of 8.6 years to run a complete cycle. In the case of Hong Kong, remember that the last trough of the local real estate market was in the middle of 2010. Using the same model, the next trough is expected to happen sometimes in 2019. However, we all understand that it is basically impossible to catch the ultimate market bottom. The point here is that the two-year consolidation period starting 2017 will present a lot more opportunities for prospective buyers. Are you ready to take the plunge?

By the way, I am not superstitious, but coincidentally enough the previous years marked the beginning of a major consolidation were 1987, 1997 and 2007 in the past three decades. They all come with a “7” in their last digit. Coming up next is 2017!

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香港房地產:2017年大調整期前的預警

首先,感謝大家對我的支特,藉此,我想回應其中一位讀者的提問,內容是源於我在六月發表的文章,當中討論到何時是買樓的好時機,希望藉此機會再為大家提供多一點線索和意見,在下一個市場調整期來臨之前,能夠作出適當部署; 究竟何時是市場的大調整期和將會歷時多久呢?

正如我在六月的文章指出, 市場最大的不確定性是未來的通縮風險,因為實質利率將被推高,繼而令房地產價格下調。雖然現時我們仍然處於通脹的環境下,但最近英國 “脫歐” 後的後遺症, 資金相繼作出避險行動,加上本地的支柱產業例如: 零售,物流和金融服務等, 都出現不同程度的軟化跡象,這都預示資產降溫的勢頭。

事實上, 市場是週期性的,筆者參考普林斯頓大學經濟研究所的分析,文獻指出全球經濟週期平均歷時8.6年。在香港, 剛過去的房地產市場週期是在2010年中見底,套用以上的週期模型,下一個市場大週期谷底預計會在2019年出現; 眾所週知,完全捕捉市場的底點是基乎不可能的,但這裡的關鍵是調整期, 若市場出現兩年的調整期,2017年起將會為準買家提供更多的機會; 大調整期將至, 你已作好部署了嗎?

順帶一提, 歷史是不斷重演的,事有湊巧,在過去的三十年中,房地產市場開始出現大調整的年份分別是1987,1997和2007年,它們最後的數字都是”7”, 2017會否是例外還是同出一轍呢? 大家拭目以待吧。

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What will happen to house prices after Brexit?

Richard Donnell, the insight director at property consultancy Hometrack, told The Guardian: “The immediate impact is likely to be a fall in housing turnover and a rapid deceleration in house price growth as buyers adopt a wait and see the short-term impact on financial markets and the economy at large.”

http://www.theweek.co.uk/house-prices/61987/will-house-prices-rise-in-a-brexit-bubble

 

Hong Kong Property: To Buy or Not to Buy

The slight price recovery (i.e. 0.7%) in April not only bucked the falling trend of Hong Kong residential prices in the past months but also posed the same old question – “To buy or not to buy?”. The difficult choice here stems from the different projections on the length of current down cycle. Is the April figure showing an early sign of market recovery or is it just a mid-term halt? The key lies in the level of real (i.e. inflation-adjusted) mortgage rates.

Currently, residential mortgage rates are averaged at about 2.5% while CPI inflation is running at 3%. So, real mortgage rates remain negative and it makes sense to hold real estate rather than cash from an investment point of view. However, it is going to change in the next 12 months.

First, mortgage rates will certainly go up when US rates and local interbank rates edge up. Second, inflation is likely to taper off this year in anticipation of weakening economic growth. These will make real mortgage rate less negative or even positive in late 2016. Note that the recent surge in the number of mortgagee sales as a result of overleveraging could dampen any sharp price rise. In my view, property prices could hardly stay flat in the second half of 2016.

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