【樓市匯智】(十一) 負利率時代結束後的啟示

Hong Kong real interest rates from 1999 to 2018

自2010年開始，儘管香港政府採取了一系列的逆市場週期措施和實施多項特別印花税，本地房地產市場仍然升多跌少，供求失衡之外，香港亦同時經歷持續八年的負實質利率時代，即是借貸利率減除通脹後出現負值，這個不正常情况誘導資金走向實質資產 (當中包括房地產) ；若以本港三個月銀行同業拆息減去通賬率，最高峯期是超越負6% (見圖) ，但隨著通脹在2016年尾開始效緩，負利率亦開始收斂，加上銀行同業拆息在過去12個月已經上升了超過一倍到現時的1.95%，但通賬率只是輕微增長至約2.40%，若此勢頭持續，這個負利率週期極有可能在未來12個月內結束，部份資金可能會撤出現時熾熱的樓市，這意味樓市有機會降温，事實上，最近亦有部份業主已經輕微調低叫價5至7%以促進成交，這個現象對置業者當然是喜訊，但這並不是解決市場長久失衡的辦法。

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筆者認為長久的問題是需要長久的方案來解決，以住市場時常出現催迫政府增加土地的聲音，但多個建議例如: 改劃郊野公園，高球場改作住宅，開發新界西北區等等，每都處處踫壁，有些方案更加無疾而终。直至最近，【東大嶼都會填海計劃】被政府重新提出，計劃打造可容纳百萬人口的社區，筆者認為此計劃須然不是立杆見影之法，由開發至完成必定需時十年以上，但這是個可解決供應的長遠方案，同時亦可滿足市民對樓市供應的預期。現時買樓負擔已經牽涉誇代資金，短期利率變化只引發樓價波動，但不足以解決長遠問題，未來落實東大嶼都會計劃相信是令香港樓市穩定發展和讓市民安居的一個轉機。 [/read]